길목님의 <대박 상가 투자법> 책 리뷰

 대박 상가 투자법 (작가 길목)

 

 

 

안녕하세요 송송임입니다

제가 오늘 리뷰할 책은 '대박상가 투자법' 입니다.
올해 정말 아파트 한 채를 투자해 보고 싶었는데...  
대출규제, 세금 규제로 인해서 못하게 되다 보니 수익형 상가에 계속 관심 갖게 되네요

 '대박상가 투자법' 에는 분양상가에 대한 경각심을 주는 내용과 주의해야 할 점에 대해 많은 말씀을 해주십니다.

분양상가도 물론 잘 사면 상관없지만 거의 대부분이 잘못된 투자를 하는 경우가 많기 때문에
성공사례보다는 실패사례 위주로 구성되어 있습니다

1. 분양상가 도면 검토 시 놓치지 말아야 할 4 계명

1) 점포 전면부의 길이를 확인해야 한다. 가시성을 염두에 두고 있었을 때, 이 길이가 최소 3.8m는 돼야
간판 설치가 용이하고 상가의 활용성이 높아진다

2) 상가가 건물 밖에 노출되는 경우 전면을 가리는 화단 등 의 요소를 파악한다. 매출에 악영향을 준다

3) 상가 내부 설계에 있어 기둥 존재 여부를 확인해야 한다. 상가 도면 검토 당시에는 알지 못했던 기둥이 준공이 
임박하면서 점포 중앙에 들어서버리는 경우도 있다. 원본 도면을 참고해 판단하는 지혜가 필요하다

4) 에스컬레이터의 활용도가 높은 저층 상가의 경우 보통 에스컬레이터 오른쪽 회전반경의 상가가 인기가 더
높다는 점을 알아두자. 무의식적으로 우회전하는 사람이 많아서 오른쪽 상가의 매출이 높은 경우가 많기 때문이다. 



2. 통상적으로 아파트 상가는 1000세대 기준으로 15~20개 정도가 적정하다

 

3. 선임대 조건이 붙은 상가를 분양받을 때는 임대차 계약의 진위를 꼭 확인해봐야 한다. 

예를 들어 영업사원이 아닌 상가를 지은 시행사와 한 계약인지, 계약금이 영업사원 통장이 아니라 시행사 통장으로 입금되었는지
계약금의 액수가 적은 것은 아닌지 반드시 알아볼 필요가 있다. 

또한 가급적 임대차 계약을 한 임차인을 직접 만나 실제로 장사할 생각이 있는지 알아보고, 
만약 자격증을 필요로 하는 업종이라면 자격증이 있는지 등을 확인하는 것이 좋다.

4. 피해야 하는 상가 전매 유형

1) 위치가 좋지 않은 상가를 권유

2) 전매가 힘든 층(지하, 상층부)을 권유

3) 계약 후 중도금 납입 이전에 전매가 성사될 수 있다고 강조

4) 전매보장을 계약서에 명시하는 것을 피하고 구두약속을 고집

5) 과도한 프리미엄을 보장

6) 상담 당일에만 전매보장을 한다면서 계약을 독촉하는 경우



5. 투자자들은 계약서상의 분양 주체가 누구인지 또는 협의사항은 계약서에 명시했는지 등을 명확히 따져봐야 한다



6. 임차가 있는 상가를 살 때, 매매계약서에 '매도인은 임차인에게 계속 임차하겠다는 동의를 받는다' '잔금일에 매도인은 매수인에게 <임대인 변경에 대한 임차인의 동의서>를 제출한다 라는 특약사항을 넣어야 한다.

현재의 임차인이 진짜라면 매도인도 동의할 것이나 만약 가짜 임차인이라면 이 조항을 빼자고 할 것이며, 결국 계약 자체를 거부할 수밖에 없을 것이다. 
이로써 투자자는 미처 몰랐던 위험에서 벗어나게 되는 셈이다.

가짜 임차인을 걸러낼 수 있는 이 몇 줄의 특약조항은 임차인을 안고 매매계약을 할 때 꼭 필요한 계약 상식이다.  

7. 업종별 권리금 현황 & 통상 기준
1) 약국 : 하루 처방전 100장을 기준으로 권리금은 1억 원에서 1억 5000만 원 정도

2) 병원 : 건강보험심사평가원 청구액이 월 6,000만 원이면 5개월분인 3억 원 정도가 권리금으로 간주



8. 편의점 (담배권 확인 필수!!)
**항상 관할 지자체에 문의해서 담배권 허가 여부 체크해야 한다!**

1) 일반허가 : 거리제한 50미터 (일부 지역은 100미터) 

2) 구내 허가 : 6층 이상, 연면적 2,000미터 (605평) 이상

3) 평수 허가 : 실평수(매장면적) 100미터(30.25평) 이상 허가
단, 매장면적을 계산할 때 라면 먹는 곳, 온수기, 워크인쿨러의 절반, 창고면적은 제외한다. 따라서 실제로는 실평수 35평 이상은 되어야 한다.

머리 좋은 사기꾼들이 많이 때문에, 분양상가를 투자하실 분들이라면 충분히 공부를 하고 투자하셨으면 좋겠습니다 특히, 노후자금을 분양상가에 투자한다?! 충분한 공부와 상가에 대한 이해 없이 분양사무소 직원 말만 믿고 섣부르게 투자하시지 않았으면 좋겠습니다. 

 

책에서 본 실패사례들을 보니 남일 같지 않더라고요
저도 정신 바짝 차리고 열심히 공부해야겠습니다

그리고 임차 넣을 상가, 예를 들면 편의점을 입점시키고 싶다고 해서 무조건 들어올 수 있는 것도 아니고
법적인 사항으로 인해 입점이 불가능한 상황이 있기 때문에 투자하기 전에 임차 넣고 싶은 상가에 대해 많이 공부해야겠습니다


이것으로 <대박상가 투자법> 책 리뷰를 마칩니다

 

좋은 하루 보내세요