지원서원아빠님의 <무조건 성공하는 지식산업센터투자> 책 리뷰

 

 

안녕하세요 송송임입니다~^^

오늘 리뷰할 책은 '무조건 성공하는 지식산업센터투자'입니다
요즘 계속되는 부동산, 특히 아파트 규제로 인하여 수익형 부동산이 인기를 누리고 있습니다
다양한 수익형 부동산 중에 지식산업센터에 대한 인사이트를 넓히기 위해 이 책을 읽어 보았는데요

 

이 책을 한마디로 정의하자면 수학에는 '수학의 정석'이 있듯, 이 책은 '지식산업센터의 정석'입니다.
투자 가능한 지역에 대한 브리핑부터
대략적인 금액대
지식산업센터에 대한 기본적인 지식 및 매매방법, 주의사항
특히, 본인의 경험을 풀어서 얘기해주셔서 이해하기 쉬웠습니다

지식산업센터에 대한 관련 지식이 없으시다면 이 책을 여러 번 정독하시면 도움이 될 거 같아요!

 

 

 

총 4개의 챕터로 구성되어 있네요

 

1) 지식산업센터 투자는 도대체 무엇인가요?

2) 지식산업센터 투자 전 이것만은 알아두자

3) 무조건 성공하는 지식산업센터 실전 투자
4) 무조건 성공하는 지식산업센터 임대와 관리 방법

 

 

 

 

 

1. 투자 지역
- 서울 : 금천구 가산동, 구로구 구로동 일대의 서울디지털산업잔지, 성수동, 문정동, 영등포/당산, 마곡 중심으로 지식산업센터가 대규모로 개발 및 공급되다.
- 경기도 : 성남시, 부천시, 시흥시, 화성시, 하남시 등의 기존 산업단지와 대규모 택지개발지구 내에 주로 개발 및 공급이 이루어지고 있다.


2. 지식산업센터 투자는 어떻게 이루어질까?
- 일반매매
- 분양
- 경공매

3. 지식산업센터가 유망 투자처로 주목받는 이유?
대출이 잘 나온다
세금 감면제도가 있고, 부가세 환급이 가능하다
수익률이 높다
가격이 일정하다
가격대가 다양하며 소액 투자가 가능하다



4. 지식산업센터의 가격 형성의 중요한 요소는?
1) 교통 : 지하철과 가까울수록 좋다
-> 직원들이 대중교통을 이용하기 때문에 대중교통의 편리성에 따라 한 지역에서도 많게는 2배 정도까지 가격 차이가 나게 된다

2) 지식산업센터 규모 : 연면적이 클수록 좋다
-> 연면적이 클수록 편의시설(로비, 휴게공간, 주차장, 상점)과 옥상공원 등의 공용시설을 더 크게 설치해서 쾌적한 환경 조성이 가능

3) 전용률 : 전용률이 낮을수록 좋다.
-> 전용률이 낮아지면 실사용면적이 적어 분양가와 매매가는 높아지나, 반대로 주차장, 공용시설, 편의시설의 면적이 넓어지기 때문에 실제 사용자의 만족도 역시 높아지게 됨
최근 짓는 지산의 전용률은 45~55%



5. 산업단지 내 용지 또는 건축물(공장)과 지식산업센터 공장의 분양/양수/경매 등과 같은 방법으로 취득해 부동산 임대사업을 할 수 없다.
산업단지 내 용지, 건축물, 지식산업센터 취득 또는 임차해 사용할 경우, 반드시 산업단지관리공단에 신고(입주계약 체결) 후 사업을 영위해야 한다.

수도권의 지식산업센터 중 산업단지 이외에 위치한 경우 일반인들도 매매를 통해 구입한 후 바로 임대가 가능하다. 
가능지역 : 영등포, 당산, 성수동, 문정동 일대 및 경기도 안양, 군포, 용인, 수원, 광고, 인덕원


TIP) 산업단지와 일반지역 구분하기
“토지이용규제서비스” 사이트에 접속
주소를 입력하고 ‘열람’을 누르면 
‘지역지구 등 지정여부’ -> 다른 법령 등에 따른 지역/지구 등 부분에서 확인할 수 있다.

국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지가 국가산업단지이다.
국가산업단지에는 특별한 케이스를 제외하고는 직접적인 임대사업을 할 수 없다.

6. 손품/발품 파는 방법
1) 입지 : 지하철역과의 거리, 연면적, 전용률 등에 따라 가격이 2배까지도 차이 나기 때문에 입지는 가장 중요한 요소
2) 주변 지역의 분양물량 : 주변지역의 분양물량 및 입주시기 등에 대해서 미리 확인을 해놓아야 됨. 재계약 시점인 2년 뒤까지 내다보고 물량을 파악해야 한다
3) 가격 경쟁력 : 싸게 사기 위해서는 평소에 시세를 주기적으로 파악하고, 급매인지 아닌지 확인해야 한다.
4) 상품 경쟁력 : 사려는 지식산업센터의 평형이나 건물 내 위치 등이 경쟁력 있느냐를 의미
40평대가 주로 많이 있는 지식산업센터에서 20평대는 희소성 있는 물건이다. 베란다가 양쪽에 있는 코너 호실 같은 경우에는 다른 호실에 비해서 채광도 좋고, 서비스 면적이 넓다. 임차인의 선호도가 높다.



7. 분양 시 지식산업센터 선택 기준
1) 입지 경쟁력이 있는 상품에 투자한다 : 교통여건 확인
2) 상품 경쟁력을 고민해 투자한다 : 지식산업센터 내에서도 다른 호실에 비해서 더 선호하는 호실을 말한다
3) 지상층은 분양가가 제일 저렴한 층을 분양받는다


8. 지식산업센터 분양 시 주의점
1) 분양상담사가 제시하는 수익률을 믿지 말자
2) 투자 목적으로 산업단지 분양은 조심해야 한다
3) 반드시 현장 방문을 하라
4) 자금 계획을 잘 세우자


9. 경공매로 취득 시 주의점
1) 관리비 연체금액 확인
2) 내부 장비가 경매 감정가에 포함되었는지 확인 : ‘공장 저당법’에 의해서 건물과 함께 기계도 감정가에 포함되어 나온다. 입찰하고자 할 때 기계 감정가는 빼고 해당 물건에 대해서만 시작 가격으로 보고 경매 입찰에 임해야 된다. 내부 장비가 포함된 물건은 나중에 대출도 적게 나온다!!!!! 주의!!!!!
3) 호실 구분(격벽)이 설치되어 있는지 확인 : 벽이 설치 안되어 있으면 대출이 적게 나오거나 안 나오는 경우가 있다





산업단지에 내에 있는 지식산업센터는 원칙적으로는 임대가 불가능하기 때문에
꼭 '토지이용규제서비스' 에서 필히 매매하려고 하는 지역이 산업단지 인지 아닌지 판단해야 한다는 것을 배웠네요
혹시나 분양업자들이 알고도 사기를 칠 수 있기 때문에
'내가 똑똑하고 많이 알아야 당하지 않고 현명하게 판단할 수 있겠구나..'라는 것을 깨달았습니다

 

아파트 투자에 비해 손품 발품을 더 많이 팔고
신경 써야 될 점이 많지만 꾸준한 월세수익을 얻을 수 있다는 점에서 매력적인 수익형 부동산 상품인 것 같아요.


경매로 물건이 나올 때는 내부 장비가 저당 잡혀서 같이 나올 수 있다는 점은 처음 알았는데,
이렇게 같이 나올 경우 대출이 잘 안 나온다고 하니,
대출을 많이 받아야 하는 사람들인 경우 다른 물건을 찾아보던지, 정말 저렴하게 낙찰받아야겠네요



지식산업센터에 대해 공부하고 싶다면 이 책을 꼭 읽어보셨으면 좋겠습니다.

 

그럼 건강한 하루 보내세요^^