[부동산] 2020 서울머니쇼 빌사남 김윤수 대표님의 빌딩 세미나 후기

출처 서울머니쇼

 

 

안녕하세요 송송임입니다^^

9월 3일(목) ~ 9월 5일(일)까지 3일 동안 온라인 2020 서울머니쇼가 진행됩니다!!
코로나 19로 인하여 아예 취소되는 게 아닌가 걱정했었는데
다행히 온라인으로 진행되어 세미나를 들을 수 있어서 참 행복했네요

 

 

평소 빌사남님 유튜브 애청자여서 꼭 챙겨 보았는데 빌딩 투자에 대한 세미나 후기 공유드립니다^^

 

출처 서울머니쇼

 

 

 

1. 건축연도가 20년 이상된  빌딩들이 많이 거래된다.

 

2. 지역별로 빌딩 거래량을 보면 강남구에서는 역삼동, 논현동, 신사동이 많이 거래된다

 

3. 꼬마빌딩의 시장 전망

 1) 꼬마 빌딩도 안정적인 지역을 선호하면서 지역별로 거래량, 가격 상승률 등 격차가 더 심 해질 것이다

 2) 개인 명의보단 공동명의, 법인으로 매입하는 사례가 많을것이다.

 3) 상가 임대차보호법 개정으로 임차인과 갈등은 커질 것이다

 4) 건물주와 임차인이 상생하는 새로운 방식이 늘어날 것이다.

 5) 상가임대차보호법 강화, 주택 건물 대출 규제로 신축 꼬마 빌딩 공급은 감소할 것이다

 6) 세금 부담이 커지고 대출이 안 되는 주택 매물이 시장에 많이 나올 것으로 예상된다

 7) 30~50억대 근린생활시설 꼬마빌딩이 인기가 높을 것이다.

 

4. 꼬마빌딩의 투자전략
 1) RTI 적용으로 법인으로 매입을 고려해보자
법인 유보금에 대해서도 과세를 하는걸로 세법이 개정될 예정이라 개인과 법인의 세금 차이가 별로 없다.
법인의 가장 큰 장점은 RTI 규제가 없기 때문에 메리트가 있다

 2) 투자는 주요지역
수요가 많고 거래량이 많은 지역에 가서 투자해야 한다.
서울 외곽에 뜬금없고, 수요가 없는 곳에서 투자를 자제하자

 3) 신축이나 리모델링해서 비싸게 매각하자
노후화된 물건을 저렴하게 매입해서 리모델링을 후 비싸게 팔자

 4) 임차인 명도 계획 시 사전에 임차인과 최초 계약일 확인
임차인을 명도하는건 정말 어려운 일이다
임차인을 내보내는데 권리금을 줘야 하는데, 
나가게 되는 임차인이랑 권리금 협상을 할때 권리금을 많이 챙겨줘야 하는 일이 생긴다
TIP) 대법원 판례 
계약갱신요구권이 지난 임차인에게도 권리금을 지급해줘야 한다(계약갱신요구권은 기간은 10년...)
수익률 계산할때 이 점도 고려해야 한다

 

 

 

 

 5) 운영과 매각에 대한 전략 수립
매입해서 수익률만 계산해볼것이 아니라 운영하고 추후에 매각에 대한 계획이 필요하다
제일 중요한건 운영하면서 수익이 발생하고, 
매각하면서 시세차익이 많이 나기 때문이다.

실질적으로 내가 가져가는 수익률이 처음 생각했던 거보다 높지 않음
수익률에 너무 연연하지 말자, 실질적으로 수익이 발생하는건 매각할 때이다

수익률, 건물외관, 대지 평당가 -> 이것만 보고 들어가면 잘못된 투자!


 6) 주택 건물을 저렴하게 매입해서 신축, 리모델링 투자하자
세부담으로 인해 주택매물이 나오고 있는 상황이기 때문에 
현금 여유가 있는 사람에게 좋은 기회 될 것이다.
TIP) 주택건물을 매입할 때, 매도인이랑 협상해서 잔금 전에 용도변경/멸실을 미리 할 수 있으면 좋다

 

 

 

 

5. 투자 로드맵

 1) 사전단계

  ㄱ) 자금계획을 짠다.
자금계획을 세울때, 내가 다른 부동산이나 땅을 가지고 있으면 새로운 상가를 
매입할 때 공동담보를 잡아서 대출을 더 잘 받을 수 있다.
대출 조건이 더 좋아지기 때문에 매입을 할 때 다른 부동산이 있다면 은행에 상담을 받아 보는 게 좋다.

  ㄴ) 부동산 컨설턴트를 잘!!! 만나야 된다
부동산에서 좋은 매물을 받아야 하는데, 부동산에서 좋은 매물이 나오면 본인이 갖거나
주변지인에게 먼저 보여주기 때문에, 컨설턴트와 친해져야 된다. 
강렬한 인상을 줘야 되고, 빈손으로 가지 말고 음료수라도 챙겨서 가자

 tip) 천천히 알아보고있고, 급하지 않다고 하면 고객명단에서 삭제된다
컨설턴트는 빨리 계약을 진행하고 수수료를 더 줄 것 같은 사람을 챙기기 때문에
나는 항상 준비된 사람이다! 라는 어필이 필요하다


2) 입지선정 및 투자계획
 ㄱ) 환금성이 높은 지역에 투자하자
 ㄴ) 내가 잘 아는 지역에 투자하자
 ㄷ) 20~30대, 여자들이 많이 다니는 지역을 찾아가자 (소비를 잘하고, SNS를 통해 맛집을 찾아다니기 때문이다)
 ㄹ) 임대수익에 더 초점을 둘지, 시세차익을 목적으로 투자하는지에 대한 계획이 필요하다

 

3) 계약 전 체크사항
 ㄱ) 부동산 명의는 본인 혼자 or 부부 공동명의
 ㄴ) 은행에서 대출은 얼마나 가능한지 확인하자
 ㄷ) 자금 스케줄은 어떻게 가지고 갈 지 계획을 세우자
 ㄹ) 건물 분 부가세 확인(포괄 양도양수계약서 작성 시 제외)
 ㅁ) 임대차 계약 및 임대료, 관리비 미납 여부 필히 확인해야 한다
 ㅂ) 6월 1일은 재산세 부과기준일 인데, 이 날 매물을 가지고 있는 사람이 재산세를 부담하기 때문에 시기를 잘 조율해보자
 ㅅ) 매입시 취득세 4.6% 발생한다. 취득세는 카드결제도 가능하다.

 

4) 체약 체결

 

5) 잔금 전 체크사항
 ㄱ) 임대사업자등록(계약서, 영수증)
 ㄴ) 은행 대출 승인
 ㄷ) 임대차 확인서 및 임차인 면담
 ㄹ) 법무사 선임
 ㅁ) 잔금정산서 확인
 ㅂ) 시건장치, 도면, 외주관리 계약서 등 건물 관련 서류 받기

 

6) 매입 후 사후 관리
 ㄱ) 직접관리 할지 관리업체에 위탁할 것인지? (시설관리, 임대관리, 재무관리)
 ㄴ) 리모델링이나 신축시 건축업자 선정


tip) 건축사는 젊고 요즘 트렌드에 맞는 사람을 신중하게 선정하자
시공사는 업력이 되고, 자본금이 되는 업체를 선정하는 게 중요하다.
공사하다가 도망가거나, 공사대금을 올리는 경우가 있기 때문이다(2~3군데 비교견적을 받아보자)

빌사남님께서 뒤에 오래된 낡은 건물을 매입해서 리모델링해서 매각하는
다양한 사례를 말씀주셨었는데
비포 / 에프터 사진을 보니 입지 좋은 다 쓰러져 가는 매물을 찾는 게 핵심인 거 같습니다.


빌사남님의 투자사례도 보여주셨는데,
유튜브로도 봤던 부분이라 재미있게 들었습니다 



1시간이라는 짧은 시간동안 알짜배기 핵심들만 콕콕 집어서 알려주셔서 너무 감사했습니다

내용 반복해서 공부해야겠네요^^

오늘도 행복하고 건강한 하루 되세요~